La plus-value immobilière : comment la calculer pour une vente de terrain

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Elle est calculée sur la valeur du bien immobilier au moment de la vente.

La plus-value immobilière peut être réalisée lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, mais également lors de sa construction, à condition que celle-ci ait été achevée depuis plus de 5 ans. Cette plus-value est imposable et soumise à un taux d’imposition qui varie selon les cas. Nous allons voir comment calculer une plus-value immobilière pour une vente de terrain.

Définitions et concepts de la plus-value immobilière

La plus-value immobilière est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

La plus-value immobilière est l’appréciation du bien immobilier par rapport au bien acheté.

Le prix d’achat correspond à la somme investie pour acquérir le bien, c’est-à-dire son prix d’acquisition.

Le prix de vente se calcule en fonction des conditions du marché, c’est-à-dire sa valeur de marché.

Lorsque vous vendez votre bien immobilier, l’administration fiscale considère que la plus-value réalisée est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (prix qui figure sur l’acte notarié). Si vous avez vendu un terrain nu dont vous aviez hérité, il n’y aura pas de plus-value car ce type de terrain n’a pas été détenu depuis au moins 30 ans. Si vous avez hérité d’un appartement, il y aura une plus value car celui-ci est un bien meuble incorporel donc non soumis à l’impôt sur les successions. Dans ce cas présent, si votre appartement a était payée avec votre propre argent ou celui de votre conjoint(e), il ne sera pas soumis à taxe foncières (taxe spéciales d‘ordures ménagères) et une exonération totale sera appliquée pendant 2 ans après son acquisition (article 150 U II 1° du CGI).

Les conditions à remplir pour bénéficier de la plus-value immobilière

Pour bénéficier de la plus-value immobilière, il est nécessaire d’acquérir un bien immobilier. Ce dernier doit être situé en France et peut être une maison ou un appartement.

Il faut savoir qu’il existe une condition pour que le vendeur puisse appliquer la loi sur la plus-value immobilière.

Lorsque le logement a été acquis par héritage, l’exonération de la plus-value immobilière n’est pas possible.

La plus-value immobilière est exonérée si l’appartement ou la maison a été achetée à titre onéreux, c’est-à-dire à prix réduit (vendue moins chère), notamment lorsqu’elle a été reçue par donation ou succession. Aucune exonération ne s’applique si le propriétaire du bien a obtenu le bien gratuitement (donation, legs) ou à un prix inférieur au prix normal du marché.

Le vendeur devra également avancer les frais liés à son acquisition : frais de notaires et autres taxes liés aux honoraires des intermédiaires intervenus entre le vendeur et l’acheteur (notaire). Enfin, il faut savoir que les travaux réalisés sur un logement ancien donnent lieu au paiement des impôts locaux qui dépendent de sa nature (taxe foncière, taxe d’habitation) mais également des travaux réalisés pour aménager ce logement (travaux d’agrandissement).

Déterminer la base de calcul de la plus-value immobilière

La plus-value immobilière est, dans la plupart des cas, calculée en fonction de l’écart entre le prix d’achat et le prix de vente du bien immobilier. Cet écart peut être calculé à partir de différents critères tels que les travaux effectués sur le bien immobilier ou encore par rapport à un indice de référence. Si vous souhaitez réaliser une plus-value sur un bien immobilier, il est important de connaître ces différents critères afin d’en tirer profit.

Le prix d’achat Le prix d’achat correspond au coût total du bien immobilier, qui comprend notamment le coût des travaux effectués et ceux liés au financement (intérêts). Ces travaux doivent représenter 25% minimum du montant total du bien immobilier.

Lorsque l’acquisition s’est faite avec l’aide d’un emprunt, on parle alors de «prix net vendeur». Dans ce cas, on ne prend pas en compte les frais liés aux intérêts et aux assurances emprunteur.

Le prix d’achat ne doit pas être dépassé afin que la plus-value soit exonérée.

Il est recommandé de faire une estimation précise des travaux avant l’acquisition pour éviter tout litige ultérieur.

Éléments à prendre en compte pour calculer la plus-value immobilière

Bien que la plus-value immobilière ne soit pas un impôt en tant que tel, elle peut néanmoins influencer le calcul de l’impôt sur le revenu.

La plus-value immobilière est calculée en soustrayant le prix d’achat du bien immobilier à sa valeur actuelle. Cette différence est ensuite divisée par la durée pendant laquelle l’immeuble a été détenu et multipliée par 100.

La formule suivante permet d’obtenir le montant de la plus-value : Prix d’achat * (Valeur actuelle – Valeur d’acquisition) / Durée de possession x 100 = Plus-value immobilière.

Exemples pratiques de calcul de la plus-value immobilière

Vous pouvez consulter un exemple de calcul de plus-value immobilière sur notre site.

Conseils et astuces pour maximiser son gain en plus-value immobilière

Pour maximiser vos gains en plus-value immobilière, il est important de privilégier les biens dans lesquels vous croyez.

Il faut aussi privilégier le marché local. En effet, la demande locale est généralement plus forte que la demande nationale et internationale. Si vous souhaitez vendre rapidement votre bien immobilier, il est conseillé de le mettre en vente sur un marché local ou régional. Pour ce faire, choisissez une agence immobilière à proximité de chez vous pour être sûr qu’elle puisse prendre soin de votre bien et le mettre en vente au bon prix.

Lorsque l’on souhaite vendre un bien immobilier, il est important de respecter quelques règles : présenter un logement propre et dépersonnalisé qui sera mis en valeur par des photos professionnelles ; présenter un logement accessible aux clients potentiels ; choisir une agence immobilière expérimentée qui saura mener à bien la transaction ; être disponible pour les visites du logement ; savoir négocier le prix d’achat du logement ; donner envie aux acquéreurs potentiels grâce à une bonne communication sur Internet (référencement) et dans la presse locale ; ne pas brader son prix d’achat pour espérer obtenir une contrepartie financière élevée (prise en charge par l’acquereur des frais liés à la vente).

La plus-value immobilière est le bénéfice réalisé par une personne ayant acquis un bien immobilier et le revendant à un prix supérieur. Elle est calculée en appliquant un pourcentage sur le prix d’achat du bien, majoré des travaux de rénovation effectués depuis l’acquisition.